Статьи

Практика оценки базовой величины коэффициента капитализации для офисных помещений на территории г. Москвы.

Чижов С.С. (ЗАО «Производственно-коммерческая дирекция»)

Красавин А.А. (ООО «Центр оценки собственности»)

При решении практических задач связанных с оценкой стоимости недвижи-мости одним из ключевых моментов является правильная оценка величины коэффи-циента капитализации - Ккап.. В теории оценки существует несколько способов его получения. На наш взгляд наиболее простым и вместе с тем наиболее объективным, чутко реагирующим на особенности рынка и конкретной недвижимости (местопо-ложение, состояние и т.д.), является способ определения коэффициента капитализа-ции методом рыночной экстракции, т. е. с помощью данных полученных на рынке. В данной статье мы предприняли попытку ответить на вопрос о величине Ккап. и дать количественную оценку факторов на неё влияющих. Хотелось бы сразу оговориться, что авторами не ставилась задача объять необъятное, поэтому в рамках данной ста-тьи мы ограничились рассмотрением одного из сегментов московского рынка не-движимости, а именно: нежилых зданий и встроенных помещений используемых, как правило, для административных или офисных целей. Что же касается факторов влияющих на величину Ккап. то мы остановились на таких из них как - местополо-жение объекта недвижимости и объем прав владения (всё здание или его часть).

Для ответа на поставленные вопросы нами были проанализированы имею-щиеся в нашем распоряжении парные данные по продажам и аренде объектов не-движимости находящихся на территории различных административных округов г. Москвы за период с середины 1999 г. по конец 2000 г. Данный временной отрезок был выбран исходя из того, что к середине 1999 г. ценовые колебания на столичном рынке нежилой недвижимости, вызванные августовским кризисом 1998 г., нивели-ровались и цены стабилизировались на новых уровнях. Внутри же данного периода по экспертным данным ИАБ “Rway” (за 1999 – 2000 г.г.) ценовые колебания, для данного сегмента рынка, находились в диапазоне 1 - 2 %, т. е. фактически состояние рынка в этот период не оказывало влияние на стоимость нежилой недвижимости.

Для выявления количественных соотношений для Ккап. было рассмотрено около 200 объектов недвижимости, которые из практических соображений были разбиты на две группы: отдельностоящие здания, продаваемые целиком и встроен-ные помещения (части зданий). Для корректной оценки влияния местоположения объекта на его стоимость и вместе с тем, для количественной оценки данного влия-ния на Ккап. все имеющиеся у нас данные были,

• во-первых, отсортированы по административным округам и территориально-экономическим зонам, при этом сравнивались территории ограниченные ТЭЗ (1-9) и ТЭЗ (10-18) (см. Распоряжение № 980-РМ от 25.09.98 г.);
• во-вторых, рассматривались только объекты аналогичные по физическому со-стоянию (при оценке физического состояния учитывался, прежде всего уровень внутренней и внешней отделки зданий и помещений, а имеющие при этом место индивидуальные особенности не принимались во внимание).

Таким образом, для дальнейшего анализа было отобрано около 35-ти объектов удов-летворяющих вышеперечисленным требованиям, и для которых была точно известна цена предложения по продаже и аренде единицы площади.

Далее для каждого объекта недвижимости был рассчитан Ккап. при этом:

• в цену продажи недвижимости (без НДС) были введены поправки на предложе-ние. Размер поправки выбирался в пределах от 7 до 12 % (ИАБ “Rway” № 56 1999 г) в зависимости от времени нахождения объекта недвижимости на рынке. Так для от-резка времени до 6 мес. цена продажи корректировалась на – 7 %, от 6 до 12 мес. на – 10 %, более 12 мес. на – 12 %;
• при пересчете потенциального валового дохода (ПВД) приносимого объектом недвижимости в действительный (ДВД), применялся коэффициент недосбора аренд-ной платы равный 5 %;
• при пересчете ДВД в чистый операционный доход (ЧОД), в сумму операционных расходов (ОР) были включены: НДС, налог на имущество (определялся по остаточ-ной стоимости здания с использованием УПВС), плата за землю и страховые отчис-ления. При этом плата за землю определялась в соответствии с московским земель-ным законодательством (6-9), а страховые отчисления были приняты нами на уровне 1 % от ДВД;
• были сделаны следующие допущения:
  • объекты недвижимости сдавались в аренду на длительное время (более 1 года), до-говора аренды составлялись на общую площадь объекта, тем самым коэффициент недозагрузки для всех объектов недвижимости был принят равным нулю;
  • расходы не включенные в сумму операционных расходов (ОР) – финансируются из других источников, т.е. доход получаемый после вычитания ОР из ДВД, принимался равным ЧОД.

Рассчитанные, таким образом, базовые (средние) для сравниваемых территорий коэффициенты капитализации приведены в таблице:

Таблица.

Примечание:

• ТЭЗ - территориально-экономические зоны (в соответствии с Распоряжением № 980-РМ от 25.09.98 г.);
• Коды округов в соответствии с классификацией Москомзема.

Поскольку сделки по продаже нежилых помещений по-прежнему являются на столичном рынке достаточно редким явлением, с достаточной степенью уверенности мы можем говорить в настоящее время о результатах полученных для ЦАО в рамках ТЭЗ (1-9), для остальных административных округов только в рамках ТЭЗ (10-18). Тем не менее, полученные результаты уже сейчас указывают на достаточно устойчивые тенденции, к которым можно отнести следующие:

• для центральной части города Ккап. примерно на 8,0 - 8,5 % ниже, чем для ТЭЗ (10–18), при этом относительное отклонение в величине Ккап., для названных выше городских территорий, достигает 31 - 38 %, причем большие отклонения соответст-вуют зданиям, меньшие – встроенным помещениям. Такие различия в величине Ккап. объясняются на наш взгляд меньшими инвестиционными рисками в недвижимость в центральной части города, поскольку очевидно, что вероятность продажи аналогич-ных по физическим характеристикам нежилых объектов в центральной части города выше. Так, например, из собранных нами данных следует, что среднее время нахож-дения объекта на рынке для центральной части города составляет около 5 месяцев, а для ТЭЗ (10–18) оно составляет около 9 месяцев. Поправка на низкую ликвидность для центральной части города по нашим расчетам составляет ~ 5 %, в то время как для ТЭЗ (10-18) она равна ~ 9 %. (Величины поправок рассчитаны на основе безрисковой ставки, равной среднегодовой процентной ставке по валютным депозитам для юри-дических лиц в 2000 г. - 12% [ж-л «Эксперт» за 2000 г.]. При этом, разница между табличной величиной коэффициента капитализации и суммой безрисковой ставки и поправки на низкую ликвидность, равна сумме ставки возврата капитала, поправки на управление инвестициями и надбавки за риск). Приведенные выше величины от-носительных отклонений Ккап. для различных территорий города неплохо согласу-ются с аналогичными отклонениями, рассчитанными для коэффициентов оценочных зон приводимых в методике (5). Согласно ей относительное отклонение коэффици-ентов оценочных зон (для аналогичных территорий) достигает порядка 25 - 29 %. Из приведенных в таблице данных видно, что тенденция роста Ккап., по мере удаления от центра города справедлива как для зданий в целом, так и для встроенных поме-щений.
• для зданий Ккап. примерно на 3,5 – 4 % ниже, чем для встроенных помещений, при этом относительное отклонение в величине Ккап., достигает 11 – 17 %, здесь большие отклонения соответствуют центральной части города. Объясняется это тем, что для потенциального инвестора обладание большим объемом прав владения бо-лее привлекательно, поскольку в данном случае меньше риски связанные с ограни-чениями возникающими при эксплуатации имущества. Следует заметить, что данная тенденция характерна для всех рассмотренных ТЭЗ.

Таким образом, можно отметить, что, несмотря на ограниченный объем ин-формации по рыночным операциям с нежилой недвижимостью, достаточно уверенно можно говорить о некоторых тенденциях и количественных отношениях склады-вающихся на столичном рынке нежилой недвижимости, среди которых по нашему мнению:

• величина Ккап. для нежилых зданий и помещений растет по мере удаления от центра города, при этом градиент изменения Ккап. уменьшается, так для ТЭЗ (1-9) и ТЭЗ (10-18) он составляет около 8%, а для ТЭЗ (10-18) и ТЭЗ (19-34) по нашим оценкам он может находиться в пределах 2 – 3 %;
• отличие в величине Ккап. для объектов нежилой недвижимости в зависимости от объема приобретаемых прав владения достигает 4 % (большему объему прав со-ответствует более низкий Ккап.) и это количественное отношение практически постоянно для ТЭЗ (1-18).

В заключении хотелось бы добавить, что в настоящее время по данному сектору рынка, в отличии от жилого, имеется гораздо меньше информации и мы рассчитыва-ем, что полученные нами результаты будут полезны в той или иной степени для оценщиков практикующих на столичном рынке недвижимости.

Контактные телефоны: 299-41-45; 250-00-73

Литература:

1. “Rway” – информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости 1999 – 2000 г.г.
2. «Недвижимость для бизнеса» - иллюстрированный каталог 1999 – 2000 г.г.
3. «Эксперт» - журнал, 2000 г.
4. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости, М. 1994 г.
5. Приложение к распоряжению Мэра Москвы № 15/1-РМ от 24.06.96 г.
6. Закон г. Москвы № 34 от 16.07.97 г., «Об основах платного землепользования в городе Москве».
7. Распоряжение № 980-РМ от 25.09.98 г. «Об арендной плате за землю в городе Москве».
8. Распоряжение № 285-РМ от 02.04.99 г. «Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 г.»
9. Постановление Правительства Москвы № 670 от 20.07.99 г. «Об итогах работы комплекса по экономической политике и имущественно-земельным отношениям по привлечению ресурсов на финансирование городских программ в 1-м полугодии 1999 г. и о мерах по стабилизации финан-совых поступлений в бюджет и внебюджетные фонды».