Статьи

Методика массовой оценки арендной платы за офисные и торговые помещения в центральном административном округе г. Москвы на базе рыночной стоимости.

Калинина Н.В., Гуляева С.А. (Центр анализа рынков недвижимости)

Чижов С.С. (ЗАО «Производственно – коммерческая дирекция»)

1. Постановка задачи

Федеральный Закон об оценочной деятельности требует обязательного применения независимой оценки при операциях с недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, в частности при передаче нежилых помещений в аренду. Москва, как собственник, сдает в аренду около 30 000 нежилых помещений. При этом техническое исполнение требований Федерального Закона, основанное на применении индивидуальной оценки для определения арендной платы невозможно ввиду высоких затрат на нее.

Существует другой подход к определению ставок арендной платы, отвечающий требованиям независимости с одной стороны, значительно менее затратный, хотя и менее точный – это применение методов массовой оценки.

Массовая оценка заключается в проведении статистического анализа вторичного рынка аренды недвижимости. В результате получается формула для расчета арендной платы на определенной территории. Такая методика массовой оценки применяется, в частности, в налоговой службе США и в КУГИ Санкт-Петербурга.

Силами ЗАО ПКД и Центра анализа рынков недвижимости было выполнено экспериментальное построение модели массовой оценки на основании анализа 300 сделок по аренде на вторичном рынке. Такой выборки достаточно, поскольку для статистической значимости необходимо 4-5 сделок при каждом уровне фактора. В результате исследования выявлены факторы, существенно влияющие на стоимость аренды для офисов и магазинов на территории ЦАО, определен вид формулы для массовой оценки цены аренды, рассчитаны обоснованные значения коэффициентов.

Целью работы являлась разработка рекомендаций по определению арендной платы за нежилые помещения ЦАО, с учетом рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта, и позволяющих снизить влияние субъективного  фактора  при определении стоимости аренды, обеспечив, тем самым, базу для наиболее эффективного использования недвижимости.

2. Краткое описание методологии

Используемые при определении стоимости аренды на базе рыночной стоимости методы массовой оценки позволяют  исследовать зависимость стоимости от характеристик объекта с помощью процедур многомерного статистического анализа и метода «обратной связи». Методика массовой оценки основана на анализе выборки нежилых объектов для которых есть информация по стоимости аренды на вторичном рынке и описание их технических характеристик. В результате статистико-математического анализа выборочных данных строится модель, в которой арендная плата является функцией от характеристик объекта, и определяются коэффициенты, отражающие вклад каждой из характеристик в стоимость аренды данного объекта на вторичном рынке.  Работа по уточнению модели продолжается до тех пор пока, не будут получены устойчивые результаты с заданной точностью (коэффициент дисперсии - среднее абсолютное отклонение прогнозных значений от реальных цен по сравнению с медианным значением соотношения прогнозных и реальных значений  на исходной выборке должен составлять не более  20 процентов).

Общий вид формулы:  Цена = Общие характеристики * (характеристики здания/помещения)

Разработанная таким образом формула позволяет определить размер арендной платы за помещения, описываемые таким же набором характеристик, как и в объекты в исходной выборке. Значимые характеристики приведены в приложениях 2 - 5.

3. Результаты моделирования.

Полученные формулы и значения коэффициентов приведены в приложениях 2 – 5.  Медианные, средние и базовые ставки для офисов и магазинов приведены в таблице 1.

Таблица.

О статистической  значимости полученных результатов можно судить по следующим показателям:

Среднеквадратическое отклонение выборочной цены от модельной в модели для офисов – 16,5 %

Среднеквадратическое отклонение выборочной цены от модельной в модели для магазинов – 20,1%

R-квадрат модели для офисов – 0,94

R- квадрат модели для магазинов – 0,72

4. Практическое применение результатов.

Арендная плата за принадлежащие городу помещения на территории Москвы определяется по методике, установленной Постановлением Правительства Москвы 689. Используемая формула была разработана в 1992 году, когда рынок аренды отсутствовал, и с тех пор менялись только значения коэффициентов. Никаких рациональных обоснований применяемых коэффициентов никогда не предлагалось.

Основные недостатки существующей методики методики: 

• - недостаточно учитывается фактор месторасположения,
• - слишком велико влияние на арендную плату фактора вида деятельности,
• - методика дает цифру значительно ниже рыночных ставок (на январь 2000 года в среднем в шесть раз),
• - зависимость методики от факторов, отраженных коэффициентами не отражает зависимостей от рыночных факторов.

Если применение такой методики было оправдано в период начала рыночных реформ, то сейчас, когда мы в Москве имеем рынок нежилых помещений, ее применение нецелесообразно и вредно. Расчет по старой формуле приводит к несправедливому с точки зрения рынка распределению арендных затрат на арендаторов, позволяет получать сверхприбыль одним субъектам за счет других, наносит ущерб бюджету Москвы.

Экспериментальный расчет по предлагаемой методике выявил возможность увеличения сбора арендной платы на территории ЦАО в три раза при установлении ставок арендной платы на уровне 50 процентов  рыночной.

Для получения коэффициента месторасположения могут быть построены таблицы по адресам или же он может вычисляться в автоматизированной системе. Выборочные данные коэффициента месторасположения приведены в Приложениях 6 и 7.

Полученные результаты используются нами также для практической оценки, т.к. полученные коэффициенты в формулах – не что иное, как обоснованная величина поправок на фактор.

В настоящее время проводится работа по сбору информации по сделкам купли – продажи для построения соответствующей модели.

Результаты выполненных работ открытые и мы готовы передать их практикующим оценщикам в обмен на информацию о фактически совершенных сделках. Будем благодарны также за конструктивную критику полученных результатов.

Контактный телефон 299 - 4145




Приложение 1











Приложение 2

Структура модели для офисов.

Стоимость аренды для офиса определяется по следующей формуле ($ в год) :

    А = К1 * К2 * К3 * К4 * К5 *К6 * К7 * К8 * (147.9 * S1 + 1.64 * S2)

где,

А  -   стоимость аренды объекта

К1 -  поправка на местоположение

К2 -  расположение на проспекте

К3 -  этаж расположения объекта

К4 -  состояние/внешний вид объекта

К5 – включение коммунальных платежей

К6 – наличие парковки

К7 -  наличие охраны

К8 – характеристика входа

S1-   общая площадь объекта

S2 – количество телефонных линий





Приложение 3

Значения коэффициентов формулы для офисов.

Фактор	Характеристика фактора	Коэффициент
Расположение напроспекте	Отдаленная улица	0.97
Проспект средней степениоживленности движения	1
Престижный, «оживленный»проспект.	1.238
Этаж расположенияобъекта	1-й этаж	1
2-ой и выше	0.967
Подвал	0.835
Цокольный этаж	0.95
Состояние внешний вид объекта	Требуется ремонт	0.848
Хорошее/типовойремонт	1
Отличное/качественныйремонт	1.024
Офисный центр/ евроремонт	1.263
Коммунальные услуги в стоимость аренды:	Не включаются	1
Включаются	1.079
Охрана	Отсутствует	1
Постоянная	1.147
Парковка	Неохраняемая	1
Охраняемая	1.032
Отсутствует	0.894
Характеристика входа	Отдельный вход  с улицы	1
Вход со двора/общийвход	0.93
Базовая ставка общейплощади	долларов за 1 кв.м. в год	147.9
Базовая ставкаколичества телефонных линий	долларов за линию в год	1.64





Приложение 4

Структура модели  для магазинов.

Стоимость аренды для магазина определяется по следующей формуле (долларов в год):

А = К1 * К2 * К3 * К4 * К5 *К6 * К7 * К8 *(176 * S1 + 233.4 * S2 + 21.2 * S3)

где,

А  -   стоимость аренды объекта

К1 -  поправка на местоположение

К2 -  расположение на проспекте

К3 – близость к метро

K3 = (3.747/(ln(time+8.1416))-.40924)^1.183,  time – время пешком от метро (мин.)

К4 -  состояние/внешний вид объекта

К5 – этаж расположения объекта

К6 – характеристика входа

К7 -  наличие телефона

К8 – ограничение профиля

S1-   общая площадь

S2 – торговая площадь

S3-   площадь подсобных и складских помещений





Приложение 5

Значения коэффициентов формулы для магазинов.

Фактор	Характеристика фактора	Коэффициент
Расположение напроспекте	Отдаленная улица	0.739
Проспект средней степениоживленности движения	1
Престижный, «оживленный»проспект.	1.293
Этаж расположенияобъекта	1-й этаж	1
2-ой и выше	0.987
Подвал	0.735
Состояние/внешний вид объекта	Требуется ремонт	0.792
Хорошее/типовойремонт	1
Отличное/качественный ремонт	1.02
Офисный центр/ Евроремонт	1.104
Ограничение профиля Торговли	Есть	0.824
Нет	1
Телефон	Есть	1
Нет	0.955
Парковка	Неохраняемая	1
Охраняемая	1.032
Отсутствует	0.894
Характеристика входа	Один	1
Несколько	1.005
Базовая ставка общей площади	долларов за 1 кв.м. в год	176
Базовая ставка торговой площади	долларов за 1 кв.м. в год	233.4
Базовая ставка  площадиподсобных и складских помещений	долларов за 1 кв.м. в год	21.2





Приложение 6

ВЫБОРОЧНЫЕ ЗНАЧЕНИЯ ПОПРАВКИ  НА  МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ  ДЛЯ  ОФИСОВ, РАСПОЛОЖЕННЫХ  В  ЦАО

Улица	Поправка на место- положение (К1)	Улица	Поправка на место- положение (К1)
Арбат ул.	1,142255286	Октябрьская	0,928795165
Б.Дмитровка ул	1,112977205	Ордынка Б.	1,206391152
Б.Молчановка	1,174717868	Орликов пер.	0,885711032
Б.Ордынка ул	1,210531906	Петровские линии	1,053996207
Б.Садовая ул	1,115147891	Печатников пер.	1,13328446
Б.Сухаревский пер.	1,021115621	Поварская ул.	1,559228478
Б.Толмачевский пер.	0,9785549	Покровка ул	1,153999894
Басманная ул.	0,872813664	Покровский бульвар,	1,174767441
Брестская 2-я ул.	1,03937928	Потаповский пер.	1,135856263
Варсонофьевский пер	1,023975351	Почтовая	0,573507329
Вокзальная пл.	1,077520252	Правды	0,817943642
Волков пер.	0,949781803	Предтеченский Б.пер	1,06690294
Волхонка ул	1,234563311	Пречистенка	1,044410349
Воронцовская ул	1,224395461	Проспект Мира	0,762721143
Воротниковский пер.	1,182843135	Пыжевский пер.	1,00324779
Гашека ул	1,080237802	Пятницкая ул	1,245180172
Грохольский пер.	0,956738974	Расковой	0,866742032
Дмитровка М.	1,255899996	Рождественка	1,057890077
Долгоруковская ул	1,040224654	Садовая-Спасская	0,952882309
Житная ул	1,050584019	Садовая-Сухаревская	0,990234724
Земляной вал	1,103837777	Садовническая	0,895451302
Зоологическая  ул.	1,037171588	Садово-Самотечная ул.	1,081958954
Зубовский бульвар,	1,172677567	Серебряный пер.	1,106042223
Кадашевская наб.	1,266115314	Смоленский 1-й, пер	1,004859654
Кадашевский 1й пер	1,202443948	Спартаковская	0,911697636
Каланчевская	0,918521872	Ст.Басманная,	0,831976021
Козихинский Б.пер.	1,121400747	Старомонетный пер.	0,970133806
Колпачный пер.	1,1703001	Столешников пер.	1,130853264
Конюшковская ул.	1,066490339	Страстной бульвар,	1,267027332
Костомаровский пер.	0,942282881	Сухаревская пл.	0,966598396
Красина ул.	1,043345694	Сыромятническая Ниж	1,072937091
Кузнецкий мост	1,030135428	Сытин тупик	1,155388667
Леонтьевский пер.	1,146306171	1905 года ул.	1,07020176
Лесная ул	1,106543941	Cущевская ул.,	1,066083866
Лубянка ул	1,009977634	Татарская Б.	1,038378535
Лубянский пр.	0,989079454	Тверская,	1,249843226
Лялин пер,	0,971986426	Тверская-Ямская 3-я	1,066651471
М.Каменщики	1,092248608	Тишинский Б. пер.	0,851222189
М.Сухаревский пер.	1,1340635	Трубная	1,151972199
Малая Лубянка	1,025868561	Тружеников  пер	0,87967733
Маросейка	1,127383919	Филипповский пер..	1,022835802
Мещанская ул.	0,898830509	Фурманный пер.,	0,983225809
Милютинский пер.	1,024905611	Хлебный пер.	1,230986655
Мясницкая	0,996314576	Цветной бульвар,	1,157273944
Народная ул.	0,935025941	Чаянова ул	0,954736694
Неглинная	1,04475925	Черкасский пер.	0,945672875
Никитский бульвар,	1,232287771	Чистопрудный бульва	1,098104599
Никольская ул	0,975580821	Шлюзовая наб.	1,008786197





Приложение 7

ВЫБОРОЧНЫЕ ЗНАЧЕНИЯ ПОПРАВКИ  НА  МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ДЛЯ  МАГАЗИНОВ, РАСПОЛОЖЕННЫХ  В  ЦАО

Улица	Поправка на место- положение (К1)	Улица	Поправка на место- положение (К1)
Абельмановская заст	0,950883681	Мясницкая ул.	0,963252667
Арбат новый	1,051580645	Неглинная ул.	1,001408981
Б.Каменщики	0,758960054	Нижегородская ул	0,950195995
Б.Ордынка	1,026912595	Никитский б-р	1,021267861
Бакунинская	0,906549722	Никольский пер.	1,028310462
Баррикадная	1,083601376	Новая пл	0,996606936
Бауманская	0,906549722	Новинский б-р	1,045332051
Большая Полянка	0,928765477	Новослободская ул	1,016450359
Бородинская	1,07993392	Образцова ул	1,04101988
Брестская ул	0,982592959	Олимпийский пр.	0,965348687
Бронная ул	1,137428677	Петровка ул	1,039373425
Волхонка	0,915099177	Печатников пер	0,909074524
Гнездниковский пер	1,115874214	Пл курского вокзала	0,905945028
Грузинская Б	1,008349418	Поварская ул	1,057442944
Грузинский Вал	0,977641623	Покровка	1,340349924
Даниловская наб	0,946777189	Покровский б-р	1,025765233
Дмитровская Б	1,01975546	Пречистенка	0,998382051
Долгоруковская	1,09903381	Пятницкая ул	1,121834624
Дорогомиловская	1,045208423	Радищевская Н	1,044147622
Земляной Вал	0,925067889	Садовая Каретная	1,100451593
Ильинка	1,028915234	Садовая-Кудринская ул.	1,089717148
Калужская пл.	1,000422408	Садовая Триумфальная	1,126061824
Камергерский пер	1,038465537	Садово-Черногрязская	0,901719451
Киевская ул.	1,005940483	Сивцев Вражек	1,007271261
Климашкина	0,997344131	Смоленская пл	1,135953159
Кожевническая	1,018516618	Спартаковская	0,63953138
Красина	1,090717954	Спасская Б	1,060286092
Красная Пресня	1,059882731	Сретенка	0,918085152
Красногвардейский 2-й пер	0,838763412	Старо-конюшенный	0,989596831
Краснопрудная ул	1,217789694	Столешников пер.	1,063115046
Краснохолмская наб.	0,685749361	Сущевский вал	1,190378895
Кудринская пл.	1,087955673	Таганская пл.	1,129005964
Ленинградский проспект	0,984985399	Талаллихина ул	0,798316984
Ленинский пр.	1,054858876	Тверская заст.	1,088495444
Леонтьевский пер	1,081947061	Тверская ул	1,082670278
Лесная ул	0,997530327	Тверская-Ямская	1,028840115
Люсиновская	1,092595322	Тимура Фрунзе	1,030712866
Ордынка М	1,007002813	Трубная ул.	0,980670997
Манежная площадь	0,993832235	М.Каменщики,	0,667460817
Марксисткая ул	1,182359857	Фрунзенская наб	0,972169716
Маросейка	1,084437546	Шаболовка	0,950883532
Милютинский пер	0,890779224
Мира пр.	0,95899199